El proceso de compra

EL PROCESO DE COMPRA

Una vez decidido a comprar una propiedad, es esencial decidir el presupuesto máximo antes de iniciar las visitas de propiedades de manera que el agente inmobiliario pueda enfocarse en las propiedades disponibles y que se adapten a sus necesidades.

Con el amplio conocimiento de los precios de mercado, una vez se inicia la negociación de compra, usted se puede sentir seguro de estar pagando el precio apropiado por la propiedad.

Escoja un agente inmobiliario de confianza

Recuerde que un buen agente lo ayudará a encontrar la propiedad correcta y Holmes Property Sales, S.L. está en el mercado de Sotogrande desde 1979. Es la empresa del sector con mayor trayectoria y experiencia de la zona, y reconocida por la confianza que genera en encontrar propiedades en Sotogrande.

Nuestra larga experiencia y el amplio inventario de propiedades, así como el know-how, ayudará al comprador a escoger la propiedad adecuada al mejor precio. También contará con una recomendación imparcial sobre la propiedad que está comprando

Escoja un abogado:

Le recomendamos acudir a un abogado de confianza que lo asesore de manera independiente, ya que, un promotor o un agente, no son necesariamente los mejores profesionales para hacer recomendaciones a no ser que le provean de una selección de abogados a escoger. El abogado elegido debería hablar su idioma y hacerlo sentir cómodo de modo para proceder con un proceso de compra seguro.

En el caso de estar considerando una propiedad de re-venta, le recomendamos contratar un ingeniero estructural o arquitecto.

Costo de Compra:

Aparte del precio de la propiedad requerido por el vendedor, debe considerar otros costos que el abogado que lo asesore le comunicará con los importes según la legislación vigente al momento de la compra. Sólo como una guía inicial a tener en cuenta, le mencionamos los que nos parecen relevantes:

a) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ITP y AJD  (que se pagan a la comunidad autónoma, en este caso a la Junta de Andalucía).

Según la ley, este impuesto es pagadero por el comprador y se basa en el precio de compra que figura en la escritura de compraventa. Se calcula sobre el importe mayor de los siguientes valores:

– Precio de compra de la propiedad.

– Valor Fiscal de la propiedad, una base imponible multiplicada por coeficientes fijados por el Ayuntamiento),

– Tasación o Valoración del Banco de la propiedad

En el caso de comprar con hipoteca, es usual que el valor de tasación se incluya en la escritura hipotecaria; por tanto, es importante calcular el valor del ITP y AJD antes de la compra.

Los porcentajes (* reducción) aplicables son los siguientes:

https://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendayfinanciacioneuropea/areas/tributos-juego/tributos/paginas/impuestos-cedidos-transmisiones.html

(*) Sin embargo, según los Drecretos de las Leyes 7/2021 y 5/2022 de la Junta de Andalucía, se aprobó hasta el 31 de diciembre del 2022, una tasa única del 7% para el ITP y  del 2,2% para AJD, que usualmente es del 1,5%.

 https://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendayfinanciacioneuropea/servicios/actualidad/noticias/detalle/275518.html

b) IVA– se aplica en lugar del ITP y únicamente sobre el precio de venta de propiedades desarrolladas por promotores y cuando es primera transmisión y tiene un porcentaje del 10% sobre el precio de compra más el 1,5% por AJD, que según mencionamos anterioremente, se ha reducido al 1,2% hasta el 31 de diciembre del 2022en Andalucía. Recomendamos verificar con el vendedor si a la operación esta sujeta a IVA o ITP.

Para parcelas o propiedades con fines comerciales o garages comerciales propiedad de promotor o empresa con entidad jurídica, el impuesto el porcentaje a aplicar por IVA es del 21% más el 1,5% por AJD que según mencionamos anterioremente, se ha reducido al 1,2% hasta el 31 de diciembre del 2022 en Andalucía.

c) Honorarios de Notaría – Según ley, la primer copia simper de la escritura de compra-venta es pagaddera por el vendedor. El coste esta relacionado con el número de páginas de la escritura de compra-venta, del valor de la propiedad aunque no supera el 0,5%

d) Honorarios de Registro de la Propiedad – Según ley, este coste es pagable por el comprador y se estima según el mismo criterio de los honorarios de Notaría y no supera el 0,5%.

e) Honorarios de Abogado –Este coste es, usualmente, del 1% del precio de venta, pero puede variar depndiendo del abogado y del precio de la propiedad.

f) Costos de Hipoteca- Si usted tiene previsto comprar con hipoteca inmobiliaria, debe considerer los siguientes costos adicionales:

– Tasación para obtener el valor económio de la propiedad. El comprador puede contratar una valoración oficial independiente (con el reconocimiento del Banco de España) y aplicarla a diferentes ofertas de préstamos. El importe total es aproximadamente, entre 300 y 500 Euros y sin embargo, en algunas ocasiones el banco  lo asume.  La tasación determina el importe del préstamo hipotecario que representa cerca de un 80% del valor de la propiedad.

– Honorarios de formalización de préstamo que incluye la gestión y la evaluación de riesgo y usualmente representa entre 0,5 y 1,00% del monto del prestamo.

– Copias Simples de Escritura notarial. Un costo casi insignificante y depende el numero de paginas de escritura.

– Nota Simple de Escritura que es cerca de 9 Euros.

– Seguro de Hogar que es obligatorio en el caso de que la compra incluya una nueva hipoteca.

Todos los demás costos relacionados con la hipoteca, son  asumidos por el banco que interviene en la operación como son: Honorarios de Notaría, de Registro de Propiedad, AJD y honorarios de gestión.

g) Plusvalia Municipal–Este impuesto puede ser desde unos cientos a unos miles de euros, dependiendo de el tamaño de la parcel y el tiempo en propiedad. Según la ley, es pagadero por el vendedor pero puede pagarlo el comprador dependiendo la negocicación que se alcance. Antes de aceptarlo, le recomendamos que verifique con su abogado el importe de dicho impuesto.

Resumen – El total de los costs de compra usualmente alcanzan entre un 9-10% si el vendedor es una persona física  y ascendería aproximadamente a un 12.5% si el vendedor es un promotor. A estos se debería agregar el coste del abogado y los costes hipotecarios mencionados anteriormente, si es el caso.

Cabe mencionar nuevamente que esto es solamente una guía y Holmes Property Sales S.L. no se hace responsible de la exactitud de la información incluida y le recomendamos la contratación de un abogado y/o asesor especialista.

IMPUESTOS QUE PAGA UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

Una vez comprada la propiedad en Andalucía, España, le mencionamos los impuestos y tasas que se pagan en la actualidad:

Impuestos Municipales- Estos impuestos están basados en el valor catastral de la propiedad y la tasa varía dependiendo la comunidad autónoma en la que esta situada la propiedad.

• 1) Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)– que es el impuesto local más importante que se paga anualmente entre los meses de Setiembre y Octubre de cada año y la tasa puede variar entre un 0,5%-1,00%.
• 2) Tasas de Basura y Alcantarillado– esta tasa se paga trimestralmente y el importe total es de aproximadamente entre 200€-250€ por año.

 Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)-  la situación tributaria puede cambiar en cada caso y le sugerimos acudir a un asesor fiscal de su confianza para que asesore adecuadamente.

Si la propiedad que haya comprado pasa a ser su vivienda habitual, estaría exento. Sin embargo, si es su segunda vivienda y no la tiene alquilada, tributaría por la misma en concepto de renta imputada por un valor aproximado al 2% del valor catastral. Asimismo, si es no residente fiscalmente, está obligado a pagar una tasa de 19% o 24% sobre la renta imputada, dependiendo el tipo, el importe de los ingresos y su país de residencia fiscal.

Wealth Tax- (“Impuesto al Patrimonio”)- This national tax is applicable differently depending on the autonomous community you are resident. In Andalucia, the minimum exempted is 2.000.000,00€ of the net wealth value (total assets deducting the value of permanent residence, less total liabilities):

https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/declaraciones-informativas-otros-impuestos-tasas/impuesto-sobre-patrimonio.html

https://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendayfinanciacioneuropea/areas/tributos-juego/tributos/paginas/impuestos-cedidos-patrimonio.html