Nadie tiene una bola de cristal, pero si quieren analizar el año que estamos iniciando, normalmente tendrán que empezar por echar una mirada atrás al año pasado para ver cómo está evolucionando su tendencia. Tras un tiempo, comienza a surgir un patrón que ofrece una indicación razonablemente fiable sobre lo que queda por delante.
Para el mercado inmobiliario de Sotogrande, a partir de la experiencia de Holmes Property Sales, sin duda los signos no son desalentadores aunque, como dice Ben Bateman, “vender en 2013 significa acertar con los precios”.
Resumen de 2012
Tras la más que dramática caída en las ventas durante 2008 y el periodo plano que vino después, el año pasado Holmes Sotogrande tuvo una sensible recuperación en el volumen de ventas. “Realmente fue suficientemente grande para que se diferenciara de las fluctuaciones normales que pueden darse de un año a otro”, dice Ben, “y destacó claramente como una tendencia al alza”.
En conjunto, fue un año bastante optimista, con unos volúmenes de ventas que no alcanzábamos desde 2008, con un mayor interés y un mayor número de consultas procedentes de las fuentes tradicionales de compradores de la empresa. Entre ellas se encontraban británicos, franceses, belgas, rusos, escandinavos y también el mercado interior español, pero es interesante señalar que no hubo ni alemanes ni daneses.
La página web de Holmes Sotogrande ha tenido entre 2.500-3.500 visitas al mes y con este volumen los patrones de búsqueda proporcionan una perspectiva interesante sobre lo que los compradores de propiedades están buscando. “Como media, la persona que visita nuestra página permanece en ella de 5,5 a 6 minutos y está claro que la gente “mira los escaparates” online y solo se pone en contacto con nosotros cuando ha encontrado una propiedad que le gusta y que tiene el precio apropiado”.
Demanda impulsada por los precios
El hecho de que esté comprando más gente es muy positivo pero, como indica Ben, debería examinarse en el contexto adecuado. “Creemos que estamos en la fase inicial de una recuperación del mercado, más o menos donde estábamos en 1995, cuando las cosas empezaron a levantar lentamente tras la recesión de principios de los noventa. Por tanto, será un proceso muy gradual y durante los próximos años seguirá siendo un mercado de compradores en el que el precio será el motor principal”.
La demanda de propiedades en un entorno altamente deseado como Sotogrande es inherente, pero en las circunstancias actuales el precio sigue siendo un factor decisivo. “Es así de simple: este año se venderá un determinado número de casas en todas las categorías de propiedades y zonas. Si quieres que tu propiedad esté entre ellas, tienes que ponerle un precio realista y por tanto atractivo”.
Dado que el precio que se pide por lo general no es el precio al que finalmente se vende, algunos vendedores se podrían sentir desanimados, pero en un mercado de compradores impulsado por los precios, el que tiene el dinero es el rey. “Los precios se han estabilizado en gran medida en zonas solicitadas como esta, pero no van a repuntar dentro de poco tiempo. Tampoco es cuestión de que no se tenga dinero, porque laspersonas que compran aquí por lo general son solventes y los bancos con los que trabajamos confirman que incluso los clientes que tienen unas cuentas bancarias muy saneadas también buscan buenos precios y hacen uso de financiación”.
Mirando hacia 2013
A finales de 2012 hubo un aumento en el número de préstamos concedidos, aunque con unas condiciones más estrictas que antes. Por regla general, las hipotecas sobre viviendas que no son propiedad de bancos (y aquí son pocas), solo se conceden sobre el 60% del precio de venta y los costes de financiación y recapitalización han obligado a los bancos españoles a subir los tipos de interés al 3-5%, pero aún así la maquinaria se ha vuelto a poner en marcha.
Ben Batemancree que estos factores juegan un papel de apoyo pero no son los principales determinantes. “Se podría esgrimir que las ventas de más que se realizaron en 2012 fueron el resultado de las medidas de estímulo como el tipo reducido de IVA y la desgravación fiscal, así como el inminente incremento del impuesto de transmisiones y la mayor fortaleza de la libra frente al euro, pero estos incentivos ya no están en vigor en 2013 y aún así las tasas de consultas y ventas ha seguido siendo constante”.
Como consecuencia, Ben dice que los precios siguen siendo el principal determinante y cree que la curva ascendente global en cuanto a ventas seguirá subiendo en 2013. “Si es así, podríamos estar hablando del principio de un nuevo ciclo de crecimiento alrededor de mediados de 2014. No obstante, los precios continuarán estando bastante más estables a lo largo de este periodo, por lo que me temo que no hay ninguna razón por la que los vendedores deban relajarse y mantener precios altos. Mi consejo sería que, si quieren vender su propiedad en 2013, durante algún tiempo tienen que pedir el precio adecuado”.
Una breve nota para los compradores en 2013
Si están pensando en comprar, ¿qué significa todo esto para ustedes, es que no podría haber otro momento mejor? Hay una buena oferta de propiedades de calidad a precios muy atractivos y durante el año pasado un buen número de personas ya han dado el paso decisivo antes que ustedes. Estoy convencido de que, además de ustedes, vendrán muchos más. Hace poco he visto a algunos compradores que han perdido la oportunidad de sus sueños. Por lo tanto, les aconsejo que reúnan sus finanzas, busquen un abogado y arreglen sus cosas para que cuando encuentren la propiedad de sus sueños al precio apropiado puedan moverse con rapidez para conseguirla.